不吹不黑，说说精装房“公开的秘密”

精装房是最近业内的超级“敏感词”，从政府到从业人员到买房人都有自己的立场和认知。在我看来，这是房地产精装房产业链矛盾传导到最后的爆发。我就用最简单的语言来梳理一下，可能大家都会有自己的思考：

精装房的市场起因

客户需求：2007年开始出现，之前都是商业公寓房的简装，随着市场中高端需求的增长，开始出现高端盘的精装房。随着改善需求越来越多，更多的客户为了偷懒而选择精装房；

开发商算账：2009年地价飞涨，为了补偿高地价卖出高房价，开发商采用精装房的形式来平衡中间利润，实际精装成本远远低于市场报价；

政府要求：国家和有些城市要求绿色环保节能，尤其是在装修建材的浪费上，开发商统一装修，统一采购材料，统一调配资源，会提高材料的使用率，降低能耗，节能环保。

高端盘的标配：高端改善的精装房已经成为市场的标杆，精装样板房成为了提高项目逼格的利器，不做精装房就不好意思说自己是高端。

精装房的销售价格

低端：对外报价一般1500元/㎡左右，这种一般都常见于刚需小户型的住宅、一般的商业小公寓等；

中端：对外报价一般2000-3000元/㎡左右，这种常见于改善型项目，现在成都市政府要求所有的开发商精装房价格不允许超过3000元/㎡。所以，不管你是所谓的豪装还是一般精装，开发商一般对外报价都是3000元/㎡；

高端：对外报价一般5000及5000元/㎡以上，这种比较少见，但市场上也有，一般见于标杆豪宅的装修，有公寓，有大平层，有别墅等。

精装房的成本控制

开发商若对外报价是1500-2000元/㎡，那么成本绝对在800-1000元/㎡以内，一般工厂化模块化的开发商都能够做到。当然，不排除有少部分“很渣”的开发商会将成本控制在300-500元/㎡以内，那简直是不能用，后期出问题最多的就是这种；

若开发商对外报价是3000-5000元/㎡，那么成本一般都会控制在1500-2000元/㎡，这种就算是开发商比较下血本的了，还算是有点良心；

当然，市场也有装修成本真的在5000元/㎡或以上的，这种房价也不是普通老百姓能够承受的。所以，这种出问题的也有，但集中爆发的可能性比较少，因为开发商自己都惹不起那些业主，一有问题一投诉，立马会整改。

精装房的施工监管

到底有没有监管这个问题，我会给你一个肯定的答复：有！

按照规定，开发商若是做精装房，是必须要有监理单位的，质监局也是要验收的。但一般开发商请不请，或者请了之后怎么监理，这些就要看开发商的良心了，如果你遇到了，那么恭喜你。当然，这个比中彩票的几率要高太多了；

既然开发商自己监管，或者可管可不管，那么偷工减料、出质量问题那就是肯定的结果，更不用说那些成本控制没底线、要求赶工期的高周转企业了。

所谓的慢工出细活，在规模化和高周转要求下的企业中是不存在的！

精装房的施工单位

首先要了解的是施工单位都是外包的，很少有企业自己成立装修团队来做精装房，至少我到现在没有听说哪家公司还在自己做；

我们再来了解一下这几年倒闭了多少装修公司，为什么市场上精装房越来越多，足够养活更多的装修公司，而还不断的有公司在倒闭？很简单：竞争激烈、开发商死命的压价、为了接业务而亏本做、做了也收不到钱……真没有几家装修公司因接了开发商的业务而生存下来，有，但太少了；

每家装修公司也就百来十号人，一般接了一个项目的装修之后，面对上千套房，百来号人要在短时间内赶工期，即使是再流水线作业，装配式精装，质量也没有办法保障，更不要说现在的用工荒和工资的上涨问题，所以，那些大装修公司，反而一般不愿意接开发商的业务，宁愿去接一个一个的散客装修业务。

精装房的最终结果

好了，我们来总结一下：有良心的开发商少，装修公司生存不易，成本控制下的偷工减料，高周转下的赶工要求，效果几乎可以不计的质量监管，在这样的情况下，还有不出问题的精装房，那简直就是奇迹！

那么精装房还应该继续下去吗？应该！这是广大人民群众对美好生活的向往和要求，这是国家号召的节能环保必须实现的要求，这是考验良心房企的一种手段，这是未来企业分水岭的标志……

现在购房者怎么办？还能买精装房吗？说实在的，作为资深从业者我也想买，但最终还是买了清水……

精装房矛盾大规模的爆发这是预料中的事情，在过去的5年里，所有市场和政策层面的变化，都会导致这样的结果，这是精装房产业化过程中必会经历的一个过程，市场不仅仅会让消费者吃亏，也会教训那些不遵守规则的企业。未来，相信精装房全面化时代会到来的，国外用了百年时间，中国，才刚刚开始不到10年，未来的路还很漫长。

*版权声明：此为地产全说原创文章。分享转载地产全说原创内容请后台联系管理员授权白名单，未经许可禁止私自转载、摘编、复制。

往期精彩阅读推荐